Очікувалося, що це буде тимчасовий захід, на 5 років. Проте дію мораторію кілька разів продовжували. Черговою датою його скасування визначено 1 січня 2017 року. Не виключено, що дедлайни вкотре зазнають змін. Проте експерти настійливо радять зняти рожеві окуляри і готуватись до повноцінного ринку; більше того: через галузеві асоціації та громадські об’єднання активно долучитись до розробки правил гри, щоб потім у розпачі, що останній потяг пішов, не посипати голову попелом. Ринок землі рано чи пізно відбудеться (бо це ще й одна з вимог МВФ, не забуваймо про ситуацію зі спецрежимом ПДВ). До дискусії на цю тему долучилися провідні експерти галузі, які обговорили можливості створення передумов для справедливого ринку землі.

Вирішення питання назріло

Ростислав Шманенко, директор департаменту міжнародної співпраці Держгеокадастру

Питання земельної реформи, мораторію на продаж землі та розподіл земель сільськогосподарського призначення є наболілим, а вирішення — дуже складним через велику заполітизованість. Ми розуміємо, що ідеальних моделей не існує, вони мають недоліки і будь-яку можна розкритикувати. Проте потрібно рухатись далі.

Що ми пропонуємо? Держгеокадастр запропонував комплексний підхід до даного питання і подав на підпис до міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Геннадія Зубка пакет із шістьма законопроектами. Ми позиціонуємо їх як єдиний комплексний пакет. Проте особливої ваги набуває проект закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення».

Тепер детальніше про нього. Запропонована нами модель — запуск ринку земель у два етапи. На першому етапі пропонується зняття мораторію на землі державної та комунальної власності, які Україна може поступово починати продавати виключно через земельні аукціони. Це не означає, що за перший рік маємо продати всі землі. Ми вивчали досвід однієї східнонімецької компанії, створеної для приватизації земель с.-г. призначення. Вона працює вже 25 років і проблеми все ще є, бо вирішення земельних питань потребує поступовості і плавності.  

Через два роки, коли ми зрозуміємо, як функціонує ринок, хто покупці і хто  продавці, яка ціна, кон’юнктура, інфраструктура, що є вдалим і невдалим, ми зможемо повернутись до питання повного зняття мораторію на продаж земель. Потрібно спочатку вирішити, які запобіжники виставити, щоб не зіткнутися з цими ризиками.

Існують побоювання, що землі сільськогосподарського призначення можуть скупити олігархи чи фінансово-промислові групи. Запобіжником є чітко прописане в законі обмеження, що власником землі можуть бути громадяни України, органи державної влади або об’єднані територіальні громади. Тобто ні іноземці, ні юридичні особи її власниками не можуть бути.

Скільки максимально землі може бути продано в одні руки? Нами було встановлено обмеження — не більше 200 га. Чому саме стільки? Ми вважаємо, що лотом має бути поле або єдиний сільськогосподарський масив, а не земельна ділянка. В Україні нормальне поле має площу 120–150 га. Ми округлили цифру до 200 га. Проте цілком імовірно, що поки законопроект дійде до Верховної Ради, цифри у результаті політичних торгів можуть змінитись і на  1000, і на 50 га. Але зараз потрібно звернути увагу на те, що цей запобіжник є.

Також є побоювання, що може бути відчуження землі селянами по заниженій ціні. Для того ми і пропонуємо етапи. Тобто, на першому етапі, коли ми знімемо мораторій на продаж земель державної і комунальної власності, вони почнуть продаватися на земельних аукціонах, ми побачимо картину в розрізі регіонів, і ринок визначить справедливу ціну — ринкову, яка є насправді.

Виникають і думки про те, що почнуться спекуляції з землею, тобто хтось почне скуповувати, щоб дорожче перепродати. Ми пропонуємо як запобіжник державне мито. Якщо власник продає землю через рік, то сплачує державне мито в розмірі 100% від нормативної грошової оцінки. Якщо на другий — 90%, третій — 80%, через 10 років — 10%.

Крім того, може розпочатись неконтрольована зміна цільового призначення та урбанізація земель. Тому в законі слід прописати, що протягом 10 років після того, як новий власник придбав ділянку, змінювати цільове призначення не можна. 

Я не лобіюю зняття мораторію, я лобіюю те, що нам потрібно прийняти якесь рішення щодо землі і вибрати, в якому напрямку рухатись. Коли ми хочемо зберегти приватну власність на землю, як це є зараз, треба знімати мораторій і запускати ринок. Коли ж земля не повинна бути товаром, тоді це чітко треба дати зрозуміти і нашим громадянам, і міжнародній спільноті. Але тоді назріває питання, навіщо громадянам приватна земля, якщо вони нічого з нею не можуть зробити. Тоді, мабуть, власниками мають бути територіальні громади чи органи місцевого самоврядування.

Ринок землі де-факто відбувся  

Микола Орлов, керуючий партнер юридичної компанії ОМР

На жаль, у нас дуже часто питання ринку землі формують діаметрально протилежні позиції: хтось зовсім не хоче відкривати ринок землі, а хтось, навпаки, хоче відкрити його всім. Хоч би яким було ставлення до цього питання і бачення його вирішення, на сьогодні ми можемо констатувати: ринок землі вже існує.

Наведу простий приклад. Майже 100 тисяч осіб отримали статус учасників бойових дій, який передбачає автоматичне право на безкоштовну приватизацію 2 га землі. Існує домовленість, що земельні ділянки виділяються безплатно і безвідмовно. Якщо порахувати 100 тисяч осіб по 2 га, то виходить 200 тисяч гектарів землі. Вона не підпадає під мораторій, бо це соціальна земля.

Ціна на землю теж більш-менш сформувалась. Середня вартість одного гектара коливається від 600–700 доларів у нечорноземних районах до 1,5–2 тисяч у чорноземних. Дві тисячі трапляється дуже рідко. Це та ціна, за якою люди реально продають. Тобто, ринок землі де-факто відбувся. Хочемо ми того чи ні, але він стає масовішим. Люди в селах старіють, тому масово продають землю. Якщо їм пропонують купівлю за договором емфітевзису, то вони і продають за цим договором. Фактично, всі ці механізми працюють.

Чим довше ми зволікаємо з вирішенням земельного питання, тим більше викривлених форм купівлі–продажу виникає. І ці механізми не усувають існуючих проблем. Приміром, сьогодні, якщо хтось хоче укрупнити земельний банк, то зробити це досить складно. Проведення переговорів з тисячами, а то й десятками тисяч землевласників — велика і затратна робота. Нині багато аграріїв змушені платити від 3 до 10 тисяч гривень за використання договору оренди, і ці витрати переносяться на собівартість продукції.  

Також важливим є питання вартості землі. Ми підрахували і вважаємо, що земля в Україні коштуватиме дешевше, ніж у сусідніх з нами західних країнах. Що мається на увазі? Люди, які матимуть гроші і захочуть інвестувати в землю, завжди порівнюватимуть вартість землі в Україні і сусідніх країнах. Чому? Вкладати кошти вигідніше там, де є стабільність і чітка та прозора політика й підтримка держави. У наших найближчих сусідів ринок стабільний, інвестори мають до нього прямий доступ. У Польщі на сьогодні вартість одного гектара 3 тисячі євро. В Україні в деяких регіонах ціна землі становить 1,5 тисячі доларів.  От це й будуть ті межі, в яких формуватиметься ціна. Якщо земля в Україні коштуватиме дорожче, інвестори сюди не прийдуть.

Слід розуміти, що відкриття ринку землі вдарить по агробізнесу. Багато людей, які забажають купити землю, чинитимуть тиск на землевласників, щоб ті якось вирішили питання оренди, адже мають орендаторів, в яких ще 5–7 років оренди землі. Це саме той негативний ефект, який ми очікуємо від відкриття ринку землі.

Що можна з цим зробити? Кілька простих речей. По-перше, треба все-таки долучатись до розробки закону про ринок землі. По-друге, абсолютно справедливою є ідея з його поетапним введенням. Також я підтримую ідею, щоб спочатку протягом 3–5 років приватні землі продавали й купували лише громадяни України — фізичні особи, щоб відбулась первинна агрегація землі. Вже потім можна буде долучати до процесу юридичних осіб. Це, а також обмеження максимального земельного лоту, завадить спекуляції.

І останнє. Згідно зі статистикою, нині майже 30% сільського населення хоче продати землю. Причини різні: хтось змінює місце проживання, комусь потрібні гроші тощо. Це той відсоток, який доведеться скуповувати. Хочу додати трохи оптимізму: всі орендарі мають першочергове право придбання земельної ділянки відповідно до закону «Про оренду землі».

Як аграрію стати власником землі

Михайло Соколов, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради (ВАР)

У Всеукраїнській аграрній раді не раз обговорювалося земельне питання. Більше того, перемовини і дискусії тривають. Не можна казати, що думки збігаються, але стосовно деяких питань ми маємо однозначну позицію.

Будьмо чесними. Якщо йдеться про відкриття ринку землі, то слід мати на увазі, що у більшості випадків земля належить не сільгоспвиробникам, а певній кількості фізичних осіб. Тому говорити про землю як про засіб приваблення інвестицій для сільгоспвиробника неможливо. Навпаки, ще потрібно знайти кошти, щоб придбати її у власність.

Поява ринку землі в Україні може бути цікава для сільгоспвиробників, якщо вони володітимуть активом й інвестуватимуть у нього кошти, щоб розвивати бізнес. Однак у цьому разі постає логічне питання: за яких умов  сільгоспвиробник  може стати власником землі?

Власниками землі мають бути українські виробники, які знають цю землю, чимало на ній зробили і вже мають певну інфраструктуру. Для її придбання потрібні кошти. Зрозуміло, що у більшості аграріїв немає стільки грошей, щоб купити всю ту землю, яку вони обробляють, за більш-менш адекватною ринковою ціною. Відповідно, потрібен буде кредит. Кредит під 25–30% річних — це глухий кут і прямий шлях до розорення. Тому перш за все необхідно вирішити проблему отримання дешевих довгострокових кредитів, щоб купити землю, розрахуватися з кредитом і далі вкладати кошти вже у свій актив. З цього приводу маємо кілька міркувань, якими хотілося б поділитись.

Ми поцікавились у солідних банкірів, на яких умовах вони зможуть надати кошти під низький відсоток на придбання землі, адже це хороший актив, який ніде не дінеться й нікуди не втече. Вони пояснили: як тільки ринок стане відкритим, перших два–три роки кредити на придбання землі взагалі не видаватимуться, бо не буде розуміння, скільки вона коштує. Як давати гроші під заставу землі, ціни на яку не знаєш? Також потрібно розробити зручні інструменти, які дадуть банкам можливість швидко забрати і продати землю в разі нерозрахування за неї, щоб мати найменші компенсаційні втрати. Інакше банки не зможуть дати низьку відсоткову ставку.  

Ще один важливий аспект: обмеження розміру земельної ділянки. Якщо, приміром, установлять максимальний розмір 200 га, а аграрій обробляє 10 тис. га? Такий підхід не дасть йому можливості купити ту кількість землі, на якій він уже працює. Отже, ситуація не зміниться: як було багато орендодавців, так і залишиться. Питання обмежень дуже складне й багатогранне, тому потрібно врахувати всі нюанси. Мабуть, неправильно буде формувати в країні земельні банки розміром 100 тис. га, якщо український і світовий досвід доводять, що ефективніше працювати на 5–10 тис. га. Напевно, встановлюючи максимальні/мінімальні розміри земельних ділянок, цей факт слід враховувати.

Яке ж рішення запропонували банкіри, з якими ми спілкувалися? Не кажу, що це істина в останній інстанції, але над їхньою пропозицією варто задуматись.

Ринок землі потрібно вводити поетапно, починаючи з продажу державних земель упродовж року-півтора. Цього часу має вистачити, щоб зорієнтуватись, яка складатиметься ціна. Також варто почати з кількох областей, щоб не виникла надлишкова пропозиція і ринок розвивався плавно. Коли ж на основному ринку землі почнуться продажі, банки зможуть давати фермерам дешеві кредити.